北京東城區(qū)協(xié)作胡同40號,一棵已有200多年歷史的古銀杏樹拔地參天,枝繁葉茂;每到秋季,金黃色的落葉鋪滿庭院房頂時,粲然如撒金鋪毯。胡同的周邊,是繁華甚至有些喧囂的南鑼鼓巷,而這座四合院鬧中取靜,宛若世外桃源。這里也是自如的無界生活空間——Z-space。自如以現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)裝點(diǎn)了這座古老的四合院,賦予了它更多時代化的解讀。置身于胡同中,感受到的是老北京歷史的印記;置身于Z-space,感受到的則是現(xiàn)代、時尚、舒適,一種電影里才有的烏托邦式的未來生活。在自如COO梁占華看來,這種品質(zhì)生活便是自如試圖為租客打造的世界。
需求識別——品牌、品質(zhì)、服務(wù)、社區(qū)
新華網(wǎng)與自如共同發(fā)布《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示,90后已經(jīng)占到租住群體的3/4,新一線增速超過了北上廣。新的市場需求正在出現(xiàn)。
在梁占華看來,新的需求包含五個層面。一是品牌,“90后在選擇租住產(chǎn)品時,更重視品牌價值。好的品牌意味著更放心,權(quán)益更能得到保障”。二是品質(zhì),“90后成長的生活環(huán)境比70后、80后有較大提升,因此條件較差的房屋難以滿足要求”。三是服務(wù),“年輕人希望把個人時間用來做更有價值的事情。需要有人提供搬家、維修、保潔服務(wù)”。四是互聯(lián),“他們希望手機(jī)租房與手機(jī)定酒店一樣輕松便捷”。五是社區(qū),“新的租房人群更需要群體認(rèn)同,他們希望合租租客、鄰居是同類人,能一起玩”。
新一線城市租房人群對住房位置有更高的要求。梁占華表示,“新一線城市租房人群對離工作地點(diǎn)的距離要求更高,他們不希望通勤時間太長。”
供給匹配——產(chǎn)品、服務(wù)、社區(qū)
2011年,自如正式成立,定位于提供品質(zhì)居住產(chǎn)品與生活服務(wù),力圖為大眾提供美好的居住體驗(yàn),促使居住消費(fèi)市場向高質(zhì)量發(fā)展。
“我們發(fā)現(xiàn)了租客群體的各方面需求,會繼續(xù)把這條路走得更扎實(shí)。”梁占華說。
面對新群體的租房需求,自如做了三方面的努力。第一,產(chǎn)品品質(zhì),“產(chǎn)品不僅要好看,更要好用、有風(fēng)格。自如會持續(xù)提供高產(chǎn)品品質(zhì)”。第二,服務(wù)品質(zhì),“自如房屋維修、保潔、設(shè)備更新等服務(wù)越來越方便可靠”。第三,社區(qū)理念,“社區(qū)理念是住在自如與住在別處的根本區(qū)別。在用戶知情的情況下,自如會展示租客一部分職業(yè)、星座等信息,一方面讓租客可以自己選擇,增加安全感。另一方面讓個體更加鮮活。此外,營造社區(qū)的體驗(yàn),讓租客不僅住在一起,還能聚在一起”。
目前,自如通過一個APP可以找房、訂立合同、簽約、享受服務(wù)等,全流程網(wǎng)上完成。產(chǎn)品線上,自如上線了自如友家、自如整租、自如寓等產(chǎn)品,累計(jì)服務(wù)近300萬的自如客。
“價”“質(zhì)”平衡——出租率是根本
品質(zhì)的另一個層面無疑是價格。去年,自如陷入漲價質(zhì)疑。隨后自如承諾北京新增投放市場房源租金不漲,全國九城續(xù)約房源漲幅不超5%。
“租金事關(guān)民生,非常重要。我們需要既保證品質(zhì)不斷提升,又能夠保證價格相對穩(wěn)定?！绷赫既A說。
梁占華認(rèn)為,租房行業(yè)出租率是根本。“長租平臺只占整個租賃房源的5%,炒作租金是不現(xiàn)實(shí)的。追求更好的出租率更加重要?！?/p>
自如在收房端和出房端對價格進(jìn)行了管控。收房端,自如以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得議價空間,讓渡一部分利益給租客?！皹I(yè)主并不只是追求高收益,更要求保障房屋安全。租客的維修需求對業(yè)主來說是很大的時間成本,委托給自如業(yè)主相對省心一些?！?/p>
在出房端,自如從四個方面控制租房價格。第一,控制均價,“系統(tǒng)會自動控制均價,一個周期里面成交周期均價有效”。第二,防止價格過度波動?！叭绶孔又苓呁蝗婚_通地鐵,普租市場的價格會漲兩倍甚至更多,但自如的價格會相對穩(wěn)定”。第三,規(guī)?；少?“同樣的品質(zhì),規(guī)模化采購能夠?qū)⒊杀窘档汀?。第?提高租賃效率?！熬唧w體現(xiàn)為提升入住率”。
對于品質(zhì)與價格,自如有相對的平衡點(diǎn)?！霸陂_發(fā)新產(chǎn)品時,自如有價格管理系統(tǒng),會把價格與品質(zhì)放在同等地位。在新產(chǎn)品上線時,自如會非常重視成本控制,考慮制造難度和成本。”
問題衍生——空氣質(zhì)量管理
去年,房屋空氣質(zhì)量引發(fā)租客擔(dān)憂。
“解決空氣質(zhì)量問題無法一蹴而就,我們在快速穩(wěn)健地不斷提升?！绷赫既A表示。
“2015年前,自如要求所有家具、家電采用品牌產(chǎn)品,所有板材符合國家E1級標(biāo)準(zhǔn)。2015年至2017年,自如要求對裝修后的房間進(jìn)行空氣治理后才對外出租。2017年,自如啟動‘自如深呼吸’項(xiàng)目,對板材、輔料、施工、空氣檢測及空置期管理五個方面進(jìn)行系統(tǒng)性升級?！绷赫既A介紹道。
如今,自如出租的很多房屋都打上了“深呼吸”的標(biāo)簽。“深呼吸的板材優(yōu)于國標(biāo)E1級。采用具有國家十環(huán)認(rèn)證輔料,裝修過程須符合41道關(guān)鍵工序把控,每道工序要保證材料裝配時間合理,才能夠達(dá)到驗(yàn)收狀態(tài)。驗(yàn)收完成要進(jìn)行空氣密閉檢測,房間還要空置30天。這些疊加到一起,不斷提升安全和品質(zhì)?！?/p>
新風(fēng)系統(tǒng)是自如的亮點(diǎn)之一。在建國門自如寓,每間房屋配備了智能新風(fēng)機(jī),每天可輸送4000立方米新鮮空氣,每小時可為20平方米房間換氣3.34次,PM2.5去除率可達(dá)95%,實(shí)時帶來清新空氣。
梁占華表示,消費(fèi)者也會主動檢查板材和輔材,自如設(shè)置了溯源機(jī)制,保證裝修材料的公開透明。
X因素——智能生活的三個層次
2018年,自如對將府自如寓進(jìn)行了全面升級改造,引入“Z-Link智能家居系統(tǒng)”“Z+生活圈”等設(shè)計(jì),這是自如智能家居的試驗(yàn)田,也將成為未來品質(zhì)提升的“X因素”。
“智能家居是一個很明確的方向,一個沒有太多理由拒絕的方向。我們希望租客體驗(yàn)越來越好,不僅是裝修、質(zhì)量,還有便利性?！?/p>
據(jù)梁占華介紹,將府體現(xiàn)了智能生活的三個層次。第一是設(shè)備智能,“我們自主研發(fā)了智能網(wǎng)關(guān),是控制所有智能設(shè)備的核心大腦”。第二是居住場景智能。“了解個人偏好后一鍵設(shè)置房間家庭場景。租客可定制在夜間、外出、娛樂等不同場景的狀態(tài)?；丶衣飞?可‘命令’空調(diào)調(diào)至舒適溫度;晚上起夜,燈光自動亮起5%的亮度等”。第三個層次是社區(qū)智能,“健身設(shè)備智能化,工作區(qū)增加智能設(shè)備,跟APP關(guān)聯(lián)后實(shí)現(xiàn)整個社區(qū)的智能生活”。
梁占華認(rèn)為,智能化可以隨時了解需求,為品質(zhì)體驗(yàn)增加更多的自動內(nèi)涵。對供應(yīng)鏈來說,知道用戶在什么時間內(nèi)需要什么,進(jìn)行相應(yīng)的匹配,可提升效率降低成本。
在自如看來,長租市場利潤微薄,是一個民生行業(yè),是模式很重,考驗(yàn)科技含量、管理模式的行業(yè)。在這個行業(yè)里,自如走過了7年。對于未來,梁占華表示,“我們更多看到的是合作的機(jī)會,民生行業(yè)需要更多資源,更多專業(yè)人才進(jìn)來,一起把行業(yè)做到更好?！?/p>
文/王金曉
